Ziemia nie dla cudzoziemców

5 sierpnia 2015 r. Sejm uchwalił ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2015 r., poz. 1433) autorstwa Polskiego Stronnictwa Ludowego. Celem ustawodawcy było ograniczenie nabywania nieruchomości rolnych przez cudzoziemców oraz przez osoby, które nabywają je w innych celach niż prowadzenie produkcji rolnej.

Część z przyjętych rozwiązań budzi wątpliwości, co do ich zgodności z Konstytucją i prawem Unii Europejskiej. Ustawa ogranicza obrót nieruchomościami i ingeruje w prawo własności. - Ograniczenia w korzystaniu z konstytucyjnych praw i wolności muszą być proporcjonalne (art. 31 ust. 3 Konstytucji), a własność może być ograniczona tylko w zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności (art. 64 ust. 3 Konstytucji). Przepisy ustawy mogą zostać uznane za mające na celu nadmierne ograniczenie obrotu nieruchomościami rolnymi, czego skutkiem może być zakłócenie rynku wewnętrznego UE w zakresie inwestowania w ziemię w Polsce przez podmioty zewnętrzne. To zaś może stanowić ograniczenie swobody przepływu kapitału, czyli jednej z głównych zasad traktatowych UE – ocenia specjalizujący się w prawie administracyjnym adwokat Wojciech Grecki.

Ustawa powierza ANR kluczową rolę w zakresie gospodarki ziemią rolną i przyznaje jej szerokie uprawnienia nadzorcze, np. w kwestii regulowania podziału gospodarstw rolnych. Jeżeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej albo jej części, nastąpi podział gospodarstwa rolnego, przeniesienie własności może nastąpić, dopiero po wydaniu decyzji przez dyrektora oddziału terenowego ANR.

Zamiar przeciwdziałania rozdrabnianiu gospodarstw ocenić należy pozytywnie, jednak katalog przesłanek pozwalający dokonać podziału, został ustalony zbyt restrykcyjnie, a rozstrzygnięcia dyrektora oddziału ANR mogą być mocno dyskusyjne, może dochodzić do nadużyć np. w przypadku konieczności ustalenia czy przeniesienie własności ma na celu racjonalne ukształtowanie granicy między nieruchomościami rolnymi.

Ustawa przewiduje prawo pierwokupu dla dzierżawcy, w przypadku niewykonania go, prawo będzie przysługiwało rolnikowi, który jest właścicielem nieruchomości rolnej, graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością. W dalszej kolejności prawo pierwokupu przysługuje ANR, ale pod warunkiem, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o obszarze nie mniejszym niż 1 hektar. Rozszerzenie uprawnień ANR ma zapobiegać obchodzeniu przepisów poprzez dzielenie nieruchomości na części poniżej progu ustawowego.

Od ustawowego prawa pierwokupu ustawa przewiduje wyłączenia. Dotyczą one nabycia nieruchomości rolnej w trzech sytuacjach. Po pierwsze przez rolnika indywidualnego (posiadacza gospodarstwa do 300 hektarów) na powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni 300 ha. Po drugie przez osobę bliską zbywcy. Warto zauważyć, że osobą bliską nie będzie osoba faktycznie pozostająca ze zbywcą we wspólnym pożyciu. Po trzecie przez osobę fizyczną, która jest właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością, posiada kwalifikacje rolnicze oraz od przynajmniej 5 lat mieszka w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jej gospodarstwa rolnego, które osobiście prowadzi. Powierzchnia użytków rolnych w tym gospodarstwie wraz z nabywanymi użytkami rolnymi nie przekracza 300 ha.

Kontrola obrotu obejmuje także przeniesienie własności nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha, która następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży. W takiej sytuacji ANR dysponuje prawem złożenia oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.

Istotną treść posiada art. 16, gdzie wymieniono sytuacje występowania sankcji bezwzględnej nieważności czynności prawnej, której przedmiotem jest przeniesienie własności nieruchomości rolnej.

Ustawa zmienia zasady gospodarowania nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Zgodnie z art. 21 pkt. 7 nabywca nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa nie będzie mógł przenieść jej własności przez 10 lat od dnia nabycia, będzie też zobowiązany do osobistego prowadzenia na niej działalności rolnej przez 10 lat. Ustawa przewiduje również zakaz ustanawiania hipoteki na nieruchomości nabytej z zasobu na rzecz innych podmiotów niż ANR. Jeżeli nabywca nie dotrzyma któregoś z tych wymogów, będzie zobowiązany do zapłaty kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży nieruchomości.

Wyjątkiem będzie sytuacja, w której nabywca przeniesie własność nieruchomości nabytej z zasobu na rzecz dziecka, a w przypadku braku potomstwa na rzecz – krewnego w linii bocznej, albo, w pozostałych przypadkach przeniesienia własności oraz w przypadku ustanawiania hipoteki, uzyska pisemną zgodę ANR. Powyższe ograniczenia wydają się naruszać istotę prawa własności oraz zasadę proporcjonalności (art. 64 ust. 3 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji).

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza również zmiany w ustawie z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, zmiany dotkną byłych właścicieli nieruchomości przejętych na rzecz Skarbu Państwa przed 1 stycznia 1992 r. Zostaną pozbawieni pierwszeństwa w ich nabyciu.