Sprzedajesz mieszkanie? Sprawdź czy nie musisz zapłacić podatku

Co do zasady, sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych poza prowadzoną działalnością gospodarczą podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli miała ona miejsce przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym ta nieruchomość bądź prawo zostały nabyte. W przypadku sprzedaży po upływie tego terminu podatku bezwzględnie nie trzeba płacić.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw nabytych w latach 2007-2008 podatnicy mogą skorzystać także z tzw. ulgi meldunkowej. Stanowi ona, iż wolne od podatku są przychody uzyskana z odpłatnego zbycia:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
• jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym wyżej na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Przypominam, że ulga ta miała zastosowanie jedynie do nieruchomości lub praw nabytych w latach 2007-2008 i znajdowała się w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Obecnie została zastąpiona przez ulgę podobną do tej, która ma zastosowanie w przypadku nieruchomości nabytych tylko do końca 2006 r.

W pozostałych przypadkach - co do zasady - podatek ze sprzedaży trzeba będzie zapłacić, o ile wystąpi dochód.

Podstawą opodatkowania jest dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw, który należy rozumieć jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw majątkowych.

Kosztami są tutaj natomiast udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia (inaczej jest w przypadku nieruchomości i praw nabytych w drodze spadku lub darowizny), powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Jeżeli wskazane wyżej koszty przekroczą przychód ze sprzedaży, a co za tym idzie, nie będzie dochodu, to i podatek nie wystąpi.