Moment zapłaty za najem nie wpływa moment powstania obowiązku podatkowego

Fakturę za usługi najmu wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności. A zatem, w celu precyzyjnego określenia daty wystawienia faktury w danym przypadku należy odwołać się do umownych ustaleń dotyczących terminu płatności. Jeśli strony postanowiły, że czynsz najmu jest płatny z góry, za cały rok kalendarzowy do końca roku poprzedniego, to termin wystawienia faktury za rok 2016 upłynął 31 grudnia 2015 r. (był to bowiem ostatni dzień, w którym możliwe było uregulowanie płatności z góry).

W przypadku, gdy strony umówiły się na miesięczne rozliczenia najmu, a termin płatności przypada np. na 5 dzień miesiąca następnego, to pomimo otrzymania zapłaty za cały rok z góry,  wynajmujący może:

Wystawiać faktury miesięczne, najpóźniej w dacie upływu terminu płatności (np. 5 lutego za styczeń itd.).

Wystawić jedną fakturę za roczny okres najmu, przed jego rozpoczęciem, pod warunkiem, że z dokumentu wynikać będzie, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy. Obowiązek podatkowy w usługach najmu powstaje co do zasady w dacie wystawienia faktury. Jednak, jeśli faktura nie zostanie wystawiona w terminie – obowiązek powstanie w dniu, w którym upływa termin jej wystawienia. A więc, w wariancie 1 obowiązek powstanie w dacie wystawienia faktury, nie później niż 31 grudnia 2015 r. Natomiast w przykładzie 2 obowiązek podatkowy powstanie:

• Wariant 1 – co miesiąc w dacie wystawienia faktur, jednak nie później niż 5 dnia miesiąca następnego.
• Wariant 2 – w dacie wystawienia faktury (przyjęte założenie wskazuje, że faktura zostanie wystawiona przed upływem terminów płatności).

Co istotne, w przypadku usług najmu otrzymanie zapłaty przed wykonaniem usługi nie powoduje powstania obowiązku podatkowego (art. 19a ust. 8 ustawy o VAT). A zatem, w teoretycznej sytuacji, w której strony umówią się na roczne płatności za najem, które uiszczane są z dołu, a mimo to najemca uiści czynsz roczny z góry, to wynajmujący może odroczyć powstanie obowiązku podatkowego w VAT o rok, jeśli wystawi fakturę dopiero w dacie upływu terminu płatności.

Z kolei dla celów podatku dochodowego istotne jest, czy strony ustaliły, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych (przy usługach najmu jest to standardowy zapis umowny). Zakładając, że strony dokonały takiego ustalenia, przychód powstanie w ostatnim dniu okresu rozliczeniowego, jednak nie rzadziej niż raz w roku. A zatem, również dla celów podatku dochodowego moment zapłaty za usługi najmu nie będzie miał wpływu na konsekwencje podatkowe. Jeżeli z umowy wynika, że najem jest rozliczany w okresach miesięcznych, to przychód powstanie w ostatnim dniu danego miesiąca, w odniesieniu do kwoty należnej za ten okres.