Konsekwencje podatkowe wcześniejszego rozwiązania umowy najmu

Niekiedy podatnicy wynajmują lokale innym podmiotom. Czasem jednak podmiot wynajmujący wypowiada wcześniej umowę, jednocześnie zgadzając się na zapłatę odszkodowania. Podatnicy mają czasami wątpliwości, czy w sytuacji przedterminowego rozwiązania umowy, wypłacone odszkodowanie podlega opodatkowaniu VAT. Wątpliwości szczególnie mogą się pojawiać, gdy w umowie najmu nie przewidziano sytuacji, w której za zerwanie umowy należy wypłacić odszkodowanie (a samo odszkodowanie zostało zapłacone na podstawie podpisanego porozumienia).

W podobnej sprawie organ skarbowy uznał, że otrzymanego świadczenia nie można nazwać odszkodowaniem. Zdaniem organu podatkowego - zgodę na zaniechanie określonej czynności (odstąpienie od umowy), za którą podatnik otrzymuje określoną kwotę pieniężną, należy traktować jako określone świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, który wyjaśnił, że aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Dana usługa podlega więc opodatkowaniu VAT wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym i w ten sposób że zapłacona kwota stanowi rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych.

Zdaniem sądu kwota wypłacona na podstawie porozumienia stron - chociaż nazwana została odszkodowaniem – stanowi rozliczenie z tytułu umowy najmu, rodzaj „odstępnego”, zapłatę za zgodę kontrahenta na prawo do wcześniejszego wycofania się z umowy. Objęta zatem jest podatkiem od towarów i usług i powinna być dokumentowana fakturą VAT.

Sąd orzekł, że zgoda na wcześniejsze rozwiązanie zawartej umowy, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust.1 ustawy o VAT.

Istnieje zatem bezpośredni związek pomiędzy dokonanym świadczeniem a otrzymanym wynagrodzeniem, kwota ustalona na mocy zawartego porozumienia, w zamian za odstąpienie od umowy (a więc tolerowanie tej sytuacji) stanowi wynagrodzenie za te usługi i podlega opodatkowaniu VAT.