Modernizacja hotelu – sprawdź wydatki, które zaliczysz do kosztów

Na potrzeby prowadzonej działalności podatnik ma kompleks hotelowy składający się z nieruchomości (gruntów i budynków) oraz rzeczy ruchomych stanowiących wyposażenie hotelu. Przedsiębiorca przeprowadził  w obiekcie prace remontowe i modernizacyjne. Potem postanowił jednak sprzedać hotel.

Nie było wiadomo, czy koszty rozpoczętej i niezakończonej modernizacji budynków będących częścią hotelu, poniesione przez podatnika do dnia dokonania transakcji sprzedaży hotelu, można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z jego sprzedaży.

Skoro zachodzi ulepszenie środka trwałego, to co do zasady okoliczność ta powoduje wyłączenie wydatków przeznaczonych na ulepszenie środka trwałego z kosztów uzyskania przychodów w postaci kosztów tzw. bezpośrednich lub innych niż bezpośrednie, skutkiem bowiem ulepszenia powinien być wzrost wartości początkowej środka trwałego, która – będąc powiększoną – stanowi podstawę do naliczania wyższych odpisów amortyzacyjnych.

Zasada ta jest jednak w postaci wyjątku ustanowionego w art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o CIT. Zgodnie z tym przepisem wydatki na ulepszenie środków trwałych są kosztem uzyskania przychodów w przypadku ich odpłatnego zbycia, bez względu na czas ich poniesienia. W konsekwencji poniesione przez przedsiębiorcę wydatki dokonane w kompleksie hotelowym na jego modernizację, ze względu na fakt odpłatnego zbycia (umowa sprzedaży) przedmiotowego kompleksu, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Organ podatkowy zasadnie uznał, że poniesione przez podatnika wydatki na modernizację nieruchomości budynkowej w związku z jej sprzedażą (odpłatnym zbyciem) mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Oznacza to, że wszystkie te koszty poniesione do dnia sprzedaży modernizowanej nieruchomości mogą zostać zaliczone przez podatnika/sprzedawcę do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości budynkowej.

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

Z kolei za koszty uzyskania przychodów nie uważa się m.in. ulepszeń środków trwałych, które powiększając ich wartość, stanowią podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. Jednak wydatki na takie ulepszenia, i to bez względu na czas ich poniesienia,  stają się kosztem uzyskania przychodów  w przypadku odpłatnego zbycia środków/wartości niematerialnych i prawnych.

Środki trwałe w świetle przepisów prawa podatkowego są ulepszone, jeśli suma wydatków poniesionych na ich przebudowę/rozbudowę/rekonstrukcję/adaptację i/lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Wydatki na ulepszenie środków trwałych nie stanowią wprawdzie kosztów uzyskania przychodów,  aczkolwiek w przypadku sprzedaży danego środka trwałego (nieruchomości) wydatki takie, po umniejszeniu ich o odpisy amortyzacyjne, stanowią koszt uzyskania przychodów.

Wydatki poniesione na ulepszenie środków trwałych nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, lecz powiększają (na zasadzie art. 16 g ust. 13 ustawy o CIT) wartość środków trwałych, która stanowi podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. Wydatki te staną się jednak kosztami uzyskania przychodów, gdy nastąpi sprzedaż takiego środka trwałego.

Interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 września 2017 r., nr 0111-KDIB2-1.4010.101.2017.3.JP514816/I

Czytaj także w PortaluFK:

• Sprawdź, kiedy wydatki związane z remontem można zaliczyć do kosztów
• Wynajem lokali zaliczonych do towarów handlowych 
• Moment zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z przebudową drogi istniejącej na gruncie Powiatu (IPPB5/423-467/09-2/AS) 
• Sprawdź, czy wydatki na szkolenie członka rady nadzorczej można zaliczyć do kosztów