Poznaj najważniejsze zmiany dla zarządców w nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami

Zarządca nieruchomości jako przedsiębiorca

W nowelizacji zaproponowano przywrócenie definicji „zarządzania nieruchomościami”, a także zdefiniowano pojęcie „zarządca nieruchomości”. W obowiązującym stanie prawnym czynności zarządzania może wykonywać każdy, pod warunkiem że zawrze umowę o zarządzanie nieruchomością oraz będzie posiadał obowiązkowe ubezpieczenie OC. Zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły, powtarzalny. Te wszystkie elementy składają się na definicję działalności gospodarczej, dlatego czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami mają wykonywać wyłącznie przedsiębiorcy.

Zdefiniowanie zarządcy jako przedsiębiorcy znacząco ograniczy ryzyko, że zarządzaniem zajmować się będą przypadkowe osoby, co w konsekwencji zagwarantuje również większą ochronę osobom korzystającym z tego rodzaju usług.

Sankcje za brak OC

Ponadto wprowadza się sankcję finansową za wykonywanie czynności zarządzania nieruchomościami bez wymaganej przepisami formy. Zobowiązano zarządcę nieruchomości do dołączania do umowy o zarządzanie nieruchomością ubezpieczenia OC, aby strona umowy posiadała informację niezbędną w przypadku ubiegania się o odszkodowanie. Wprowadzono także sankcję za niezrealizowanie tego obowiązku, polegającą na prawie wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym. Jednocześnie w kwestii umów już zawartych zaproponowano, aby zarządca nieruchomości obowiązany był do przekazania stronie odpowiedniej kopii dokumentu ubezpieczenia wyłącznie na jej wniosek. Ustawa, zgodnie z projektem, ma wejść w życie z 1 września 2017 r.

Jakie mogą być skutki zmian

Warto zwrócić uwagę, że w związku ze zmianami zawód zarządcy i umowę o zarządzanie będzie mógł wykonywać i zawierać tylko przedsiębiorca. Oczywiście nie dotyczy to członków zarządu wspólnot mieszkaniowych. Administrator czy inna osoba świadcząca na rzecz wspólnoty mieszkaniowej usługi tym przedsiębiorcą też nie będzie musiała być.

Zatem po zmianach przepisów spotkamy się ze zjawiskiem prób zastępowania umów o zarządzanie umowami o administrowanie. W przypadku sporu sądy bez większego problemu zgodnie z treścią tych umów uznają, że dana osoba jest zarządcą, a nie administratorem. Po zmianach w takich sytuacjach dojdzie jeszcze możliwość wymierzenia administracyjnej kary za wykonywanie czynności zarządzania nieruchomościami bez wymaganej przepisami formy.

Administrowanie zawiera się w zarządzaniu nieruchomością

Zgodnie definicją zarządzania nieruchomością, która znajdzie się ponownie w ustawie o gospodarce nieruchomościami, administrowanie zawiera się w zarządzaniu i jest tylko jednym z jego elementów. Rolą zarządcy jest aktywne zarządzanie majątkiem właściciela ulokowanym w nieruchomości i podejmowanie za niego, choćby w jakimś zakresie, decyzji, natomiast administrowanie to wyłącznie prowadzenie bieżących czynności związanych z obsługą nieruchomości.

Przy administrowaniu nieruchomością decyzje są podejmowane wyłącznie przez właściciela, a w przypadku wspólnoty mieszkaniowej przez jej zarząd. Jeżeli we wspólnocie mieszkaniowej jest tylko administrator, to z podziału obowiązków powinno wynikać, że zarząd wykonuje większość obowiązków związanych z utrzymaniem i podejmuje wszelkie decyzje dotyczące nieruchomości. 

Dla organów nadzoru budowlanego wymierzających karę czy zobowiązujących do określonych działań zarządcę bez znaczenia jest, jaki zarządca miał w umowie zakres obowiązków, natomiast ważne, że jest zarządcą budynku. Administrator czy inna osoba, która zawarła ze wspólnotą mieszkaniową umowę na obsługę jako administrator, konserwator, prawnik, nie ponoszą tak szerokiej odpowiedzialności niewynikającej z zakresu obowiązków w umowie.