Wywłaszczenie na cele publiczne – zmiana zasad ustalania wysokości odszkodowania

Zgodnie z Konstytucją wywłaszczenie nieruchomości jest dopuszczalne tylko wówczas, gdy jest dokonywane na cel publiczny i tylko za słusznym wynagrodzeniem. Wynagrodzenie to przyjmuje postać odszkodowania, które zostało uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami (ugn). Odszkodowanie powinno być słuszne (odpowiadać rynkowej wartości nieruchomości), a wartość nieruchomości powinna znaleźć odzwierciedlenie w wycenie sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zgodnie z obowiązującym art.134 ugn, wartość nieruchomości dla celów ustalenia odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, ale z jednym zasadniczym zastrzeżeniem. W przypadku gdy uwzględnienie celu, na który nieruchomość jest wywłaszczana, będzie powodować zwiększenie jej wartości, wówczas określenie wysokości odszkodowania musi nastąpić z uwzględnieniem tego, podnoszącego wartość nieruchomości, celu wywłaszczenia.

Oznacza to, że w takiej sytuacji osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić ma nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (np. grunt rolny), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (np. droga).

Planowana nowelizacja przepisów ugn, likwiduje zasadę korzyści. W jej miejsce ma pojawić się zasada nakazująca ustalenie odszkodowania odpowiadającego wartości nieruchomości określonej dla aktualnego w dacie wywłaszczenia sposobu użytkowania nieruchomości, które zostanie powiększone do 120% tej wartości - w przypadku nieruchomości mieszkaniowych i służących do prowadzenia działalności gospodarczej oraz 110% tej wartości - w przypadku pozostałych nieruchomości.

Odszkodowanie to będzie miało charakter swoistego ryczałtu, który będzie składał się z części odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego dla aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości i bliżej niezdefiniowanego „bonusu” odpowiadającego odpowiednio:

• 20% wartości nieruchomości - w przypadku, gdy przedmiotem wywłaszczenia jest nieruchomość mieszkaniowa lub wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej
• 10% wartości nieruchomości - w pozostałych przypadkach.

Wydaje się, że projektowane zmiany nie wprowadzają dostatecznych mechanizmów, które pozwoliłyby na rzetelną ocenę rzeczywistej szkody poniesionej przez właściciela nieruchomości wskutek jej wywłaszczenia. Wprawdzie projekt nowelizacji ma uruchomić ścieżkę sądowej kontroli prawidłowości wysokości odszkodowania, to zgodnie z deklaracją autorów nowelizacji, roszczenia odszkodowawcze właścicieli nieruchomości wywłaszczanych mają zostać ograniczone wyłącznie do wysokości poniesionej szkody rzeczywistej.

W praktyce oznacza to, że właściciel wywłaszczonej nieruchomości będzie mógł dochodzić przed sądem odszkodowania, którego wysokość będzie ograniczona kwotą odpowiadającą aktualnej wartości nieruchomości. Nie będzie mógł natomiast domagać się pełnego odszkodowania, które zgodnie z zasadami prawa cywilnego obejmuje także utracone, wskutek przymusowego odjęcia własności nieruchomości korzyści, a więc np. dochody, które nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej mogłaby przynieść w przyszłości (np. duże gospodarstwo ogrodnicze, zakład produkcyjny, etc.).