Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej nieodpłatnie

Zauważmy, że zgodnie z art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłami przychodów są odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem ust. 2):

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z kolei (zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o PIT), podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Natomiast (zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT), przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy (o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8), jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Mając na uwadze treść wskazanych przepisów przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest co do zasady cena zbycia pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. poniesione w związku z zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednakże przychód ze zbycia nieruchomości będzie stanowiła jej wartość rynkowa, jeśli między nią a ceną sprzedaży są znaczne rozbieżności.

W ustawie o PIT nie określono dokładnie sytuacji, w której jest znaczna rozbieżność. W zasadzie zależy to od uznania organu podatkowego. Z pewnością o znacznej rozbieżności możemy mówić, gdy wartość rynkowa nieruchomości jest wyższa o 33% od ceny zbycia, co wynika z art. 19 ust. 4 ustawy o PIT.

Proszę zauważyć, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia (o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Z kolei, zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o PIT, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z treści tych przepisów wynika, że przy sprzedaży nieruchomości nabytej nieodpłatnie do kosztów podatkowych można jedynie zaliczyć wartość nakładów, które powinny być udokumentowane fakturami VAT oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn.